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売買物件

八幡山ヒルサイド

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■場 所 宇都宮市塙田5丁目
■価 格 1,500万
■建 物 115.30㎡ (約34.8坪)
■土 地 542.92㎡ (約164.2坪)

宇都宮の中心地、だけれども山あい。歩いていける公園がすぐそこ、だけども毎日40段近い階段の往復。値段は手頃、だけども建物はボロ。僕のテンションも凄い勢いで上下しますが、視点を変えれば楽しめそうな気がしてきました。

  • 宇都宮ど真ん中。周辺に緑地あり。
  • ボロい。通路幅狭い。
県庁から徒歩6分。直線距離で言えば約300mの塙田5丁目の閑静な住宅街に何とも悩ましい物件が出ました。
敷地が164坪で建物付きで価格が1,500万。。
県庁のお膝元、塙田地域は通常30万〜35万/坪単価の所、計算するとこの物件坪単価9.1万。最初は目を疑って現地に行き納得しました。
 
県庁の東側道路を八幡山公園入口へ続く道路。道幅は広いけど基本的にこの地域に用がある人しか使わない道路なので、交通量は少なくて子育て世代には優しい道。
そこからまず、昭和時代を感じさせる階段を40段程上っていくと庭とその建物は少しずつ顔を表します。
よく言えば隠れ家的で、毎日マンションの3階ぐらいまで階段で昇り降りするぐらいの感覚でしょうから、体力がつきそう。
築62年の建物はレトロと言えば聞こえはいいですが、扉の建て付けが悪かったり、断熱材なんて当然無い、雨漏りをしそうな箇所があったり、何かしら工事を入れないと住める状態ではなく、レトロを通り越してボロいと言わざる得ない状態。
 
建物は本当そんな状態なんですが、
やっぱりこの立地と敷地は魅力的。
自然が多く眺めのいい。
第一印象として本当にここは宇都宮なのかという感じでした。
宇都宮の中心部と言ったら街中でビルが建ち並んでいるというイメージですが、この物件には西側が静かで清潔な空間、蒲生神社があり。北に50mぐらい歩くとうちの子供も大好き八幡山公園がありと、とにかく中心市街地ですが緑が沢山あります。
 
駐車場は階段の下、道路部分に2台分は確保されているので、毎日の階段の上り下りはありますが、その辺が苦にならなくて、緑ワサワサって感じが好きな人に取ってはたまらない物件と見ます。
 
となると、後はこの建物をどうするか、、
まず、前提として前面道路から幅員2mぐらいの階段を登って行かないと物件に辿り着かないので、重機が入らないので、工事費は間違いなく高くつきます。
 
まずはリノベーション案。
今の間取りでは玄関入って東棟と西棟に分かれているような構造。東側には既存の台所に部屋2つ、壁を壊し繋げて25帖ぐらいのLDKに。西棟の2階は寝室にして、西棟の1階は客間、もしくは自分たちの作業スペースに。プライベートスペースを東棟、西棟2階にすることで、プライベートスペースと他の人が入るスペースを分けられて、急な来客にもバタバタしなくてすみそう。
とはいえ直すとしても建坪35坪ぐらいのそこそこの面積を、全体的に直すとなるとお値段もそこそこかかると思います、そしてこの立地、建物の状態の補修。正直どれくらいかかかるかは未知数ですが、最低1,500万〜からみたいな覚悟は必要だと思います。
でも、それでもこの立地に居を構えられると考えれば、結構ありなんじゃないかとは個人的には思っています。

栃木県の県庁所在地宇都宮の中心部にあり、山あいに建つというクセがあるからこその、この価格の物件を上手く料理するということもできるのではないかと思います。
 
それともこの雰囲気が好きでリノベーションを頑張ってみたいのか、一緒に考えてみたいって方、ご連絡お待ちしています。
 

 
間取り
改めて上から見ると、街中にも近く図書館もあり、いい立地。
改めて上から見ると、街中にも近く図書館もあり、いい立地。
毎日この階段の昇り降り。体力はつきそうですね。
毎日この階段の昇り降り。体力はつきそうですね。
内部はレトロを通り越してボロいと言わざるえません。
内部はレトロを通り越してボロいと言わざるえません。
県庁、図書館、公園に神社、中心部ど真ん中感が凄い。
県庁、図書館、公園に神社、中心部ど真ん中感が凄い。
中心部に位置しながら、緑もさもさです。
中心部に位置しながら、緑もさもさです。

物件概要

土地権利 所有権 建物構造 木造
築年月 1954年8月(築62年) 都市計画 1種住居
駐車場 2台有 建ぺい率/容積率 60/200
階建 平屋建て    
建築確認
設備 上下水道、LPG、東京電力。
備考 がけ条例。宅地造成等規制法。埋蔵文化財包蔵地。瑕疵担保免責。
  
現況 引渡し 相談
物件番号 182 情報公開日
取引様態 媒介

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2015.07.01

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