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売買物件

リノベ前提でこそ

■場 所 宇都宮市伝馬町
■価 格 3,500万
■建 物 234.06m2(70.8坪)
■土 地 26.3坪

こんな抜群の立地に自分のオフィスと自宅を構えられるなんて。この素材のいいトコロは、その立地と2F大通りに面した大ガラス面、そして4Fの広々バルコニー、駐車場付き。他は何とも言えない感じなのですが、売り物件なのでどうにでも変えられます。というわけで、METは勝手にリノベ案を巡らせてみました。こんなのどうでしょ?

<レポート>
場所は東武宇都宮駅から徒歩。
北側は駅前大通りに面し、南側裏手にはユニオン通りがあります。
近くには東武百貨店、銀行、郵便局、文具店、画材屋、古本屋、銭湯。
市役所、県庁、法務局にもとても行きやすい立地です。
八百屋、肉屋、魚屋、酒屋、コンビニ、自転車店も歩いて行けます。
また、手頃でかっこいい、行きつけのお店に丁度いい
和洋中レストラン、各種飲み屋/バー、ホテル、カフェもあり。
仕事に煮詰まった時の気分転換や打合せにも時間のロスなく、
しかも気分により雰囲気を選んで使えばいい訳です。
飲んでも歩いて帰れます。
代行分をもう一杯分やデザート代そしておごり代に回せば、気分もいいもんです。
個性的な洋服や雑貨店が並ぶユニオン通りもすぐそば。
公園もあり、買い物にも散歩にも仕事にも
こんなに楽しく便利な立地は栃木県ではここだけです。
県内では珍しいことなのでしょう、一日車に乗らなくても全く問題なく過ごせます。
私も同じ町内に住んでいるので実体験済みです。
小学校も近く、近所には昔からの住民が意外に多いし、通行人も適度に多いので
通学下校時には絶えず誰かが見守っています。お子さんにはむしろ都心部の方が安心なのです。
人との関わりも自ずと多くなるので、いい人間に育ちそうですよ。
とにかく建物内だけではなく周辺徒歩圏も含めて買うということです。
都心部ならではのライフスタイルってこういうことです。

建物の話ですが、平面図を見ながら説明します。


この建物のいい点。
 1F:屋根付きの駐車場が3台分ある。
 2F:北側の駅前大通りに面して大ガラス面がある。
 4F:16帖もあるバルコニーがある。
逆に、難点としては、
 234F:部屋がこまごまとしている。合計面積は広いのに。。。
 3F:広間が妙な感じ。前利用者が。。。
 4F:南側隣地は2F建てなのだが、さらにその南隣地に高層マンションが建ち、
    廊下からバルコニーが丸見え。。。
という感じで、いい点を難点が消してしまっている状況です。雰囲気も別段なんとも。。。
このままの状態だと、あまり気分のいい買い物とはいえません。

そこでMETでは、勝手ながらリノベ案を考えてしまいました。
幸い鉄骨造で、内部に柱が全く出ないシンプルな構造なので
間仕切壁は全部取り払っても問題ナシの素材です。これはやりやすい。
とはいえコストを考えると、ビフォーアフター並にやってしまうと大変なことになります。
リノベのポイントは、いい点を活かし増長し使えるものは使うということ。
外面/階段/設備等は基本、再利用です。
出し惜しみなのですが、平面図だけ載せます。



2Fのキッチン/和室/リビングをなくし、15.5坪のオフィスにしました。

天井は取払い天井高さを上げ、構造床裏に直ペンキ。壁も塗り込め、床に天然木張り。

ちょいといい感じの照明をセットすれば、なんともクリエイティブで落着くオフィスになります。広過ぎるなら、シェアしてもいいですし、テナントにして賃料を稼ぐのも一手です。この辺りの相場を考えれば、ローン返済にかなり効果的な収入となるハズ。

お風呂・脱衣室は位置を変えず、合体させて内装を変え、明るく広いバスルームになります。


3Fは個室スペース。北側16帖の「room1」は仕切られた夫婦寝室。南側16帖の「room2」は家具等でルーズに仕切れる開放的な子供達のスペースに。収納も充実です。
さて、メインの4F。
2Fにあったキッチンをここに移設。そして17.5帖の「space」ができます。
南側16帖の「roof terrace」とは、全開放式のガラス戸で繋がります。
合わせて33.5帖の特大リビングスペースとなり、
家族が集まれる空間になりそうです。ここは相当気持ちいい。
「roof terrace」はデッキを敷き込み、テント庇や目隠し等、南側マンションからの視線対策も施します。


メインの3F。
2Fにあったキッチンをここに移設。そして27.5帖の「space」ができます。
これは全天候型のリビングスペースに。これだけ広ければなんでもアリです。
4.5帖の「tatami」スペースも確保されてます。
4F は個室スペース。こじんまりとした「room1」を夫婦寝室に。間仕切られていない「room2」と「roof terrace」を子供達のスペースにし、3Fキッチン前の吹抜けと繋げることで気配を感じることができます。もちろん南側マンションからの視線対策を施 します。
この案では、4Fスペースは既存のままでもいいかもしれません。コスト次第ですね。

土地建物が3,500万円。例えばリノベ費用が1,000万円(やり方次第ですが)。
合計4,500万円でかなり気持ちと質のいい生活が得られます。
例えばここに土地を買い、同規模の新築を建てるとなると7,000万円はしそうです。
その差、2,500万。すごい車でも買っちゃいましょう。
築年は"たったの"22年。構造だけを考えればまだまだまだまだ問題無し。
骨組みがとてもシンプルだからより安心です。
次に持つのは外装そして内装(素材次第)。一番持たないのは設備類です。
これらは時期を見てメンテナンスをしていくべき要素です。
さらには、こんなリノベにしておけば、家族や仕事の状況が変わったりで万一売ったり貸したり
する必要が出た時も、魅力の出しやすい物件になります。またここを好きなる人が入居することになります。
過剰な構造への不安云々、最新の設備云々よりもなによりも、この家を/ここでの生活を好きになることが建物を長持ちさせる一番の要素となるんです。
長持ちしている木造建築を見れば一目瞭然。
モトネタを気に入り、自分好みにリノベしてみて下さい。それがスタートです。

この立地だからこそ、中古物件だからこそ、他では得られないライフスタイルができます。
いや、ついついそそられて、ついついリノベ案をつくってしまい、
さらにはついつい長文になってしまいました。。。


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